פירוק שיתוף בדירת המגורים- מדריך

כן, מותר לך לדרוש את מכירת הדירה המשותפת כבר עכשיו, גם אם טרם הסתיימו הליכי הגירושין באופן סופי.ההליך המשפטי שבאמצעותו דורשים למכור את הנכס נקרא תביעה ל"פירוק שיתוף" (או "פירוק שיתוף במקרקעין").כדי להבין מתי וכיצד ניתן לעשות זאת, חשוב להכיר את העקרונות הבאים:אין חובה להמתין למתן הגט בבית הדין הרבני :ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף לאחר תום הליכי יישוב סכסוך (שיקבעו ככל הנראה כ"מועד הקרע").  המועד בו נעצר השיתוף הכלכלי. אין צורך להמתין לסוף הליך הגירושין הפורמליכיצד מתבצעת מכירת הדירה בפועל?כאשר מוגשת תביעה לפירוק שיתוף והדירה רשומה על שם שני הצדדים בחלקים שווים. בית המשפט ככלל, ייתן צו לפירוק שיתוף. שכן, כל שותף במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. ואומנם, צו לפירוק השיתוף לא יינתן באופן אוטומטי. בית המשפט יבחן תחילה את עמדות שני  הצדדים: בית המשפט לבקשת הצדדים יבחן את הסוגיות הבאות: סוגיית המדור לילדים הקטינים, קיומו של הסכם אחר בין הצדדים; קיומה של תביעה כרוכה בבית הדין; עכוב התביעה לפירוק שיתוף לצורך קיומו של איזון כולל; וכן טענות של חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט.·         מהן האפשרויות העומדות בפני בני הזוג למכירת הדירה?רכישה על ידי אחד מבני הזוג:  לבן או בת הזוג קיימת זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג האחר. לכן, טרם הוצאת הנכס למכירה בשוק החופשי יש להציעו לבן הזוג תחילה.מכירה לצד שלישי: אם אף אחד מבני הזוג לא מעוניין או אינו מסוגל מבחינה כלכלית לרכוש את חלקו של השני, הדירה תימכר בשוק החופשי לצד ג' (המרבה במחיר), והתמורה הכספית שתתקבל תחולק ביניכם.לסיכום: ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף לאחר שתם הליך יישוב סכסוך.לייעוץ וליווי משפטי בתהליך, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

התשובה לשאלה זו תלויה בעמדה שבה אתם מצויים. האם אתם הבעלים הרשומים של הדירה ומבקשים להגן עליה, או שאתם בבחינת בן הזוג שאינו רשום כבעלים ומבקש לקבל בה זכויות.פער הגישות בין הערכאות הללו יוצר את  "מרוץ הסמכויות" כלומר מי מבני הזוג שמקדים להגיש את ההליך הראשון בתיק (בקשה ליישוב סכסוך) קובע הלכה למעשה מי הערכאה שתהיה בעלת הסמכות לדון בתיק. בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני.להלן השיקולים המרכזיים לבחירת הערכאה בה תוכל למקסם את הסיכויים המשפטיים שלך , בהתאם  להלכות ולמגמות בפסיקה:אם הינך בן הזוג בן הזוג שאינו רשום התובע שיתוף בדירה: נראה שעדיף יהיה במקרה כזה להגיש את התביעה בבית המשפט לענייני משפחה.למה? בית המשפט לענייני משפחה נוטה לאמץ פרשנות ליברלית ורחבה יותר של "הלכת השיתוף הספציפי", במיוחד כשמדובר בדירת המגורים.  כלומר, תהיה נכונות להכיר בבעלות על אף היעדר הרישום.התמקדות בשאלת הבעלות בלבד מבלי להתחשב באשם דתי או מוסרי:  בית המשפט לענייני משפחה כפוף להלכת "בג"צ הבוגדת" לפיה יש לבחון האם התגבש שיתוף ספציפי, כאשר אם אכן התגבש שיתוף, הוא לא יבוטל בשל בגידה או אשם מוסרי.אם הינך הבעלים הרשום הטוען שהרישום משקף את הזכויות בפועל: נראה שעדיף יהיה במקרה כזה להגיש את התביעה בבית הדין הרבני.בית הדין הרבני מחויב עקרונית לפסוק בענייני רכוש לפי הדין האזרחי  וחוק יחסי ממון (מכוח "הלכת בבלי"), אך גישתו להחלת שיתוף בנכסים חיצוניים נוטה להיות מחמירה יותר מאשר זו של בית המשפט למשפחה.רף הוכחה מחמיר לשיתוף:  בית הדין הרבני ידרוש הוכחה כבדת משקל לכוונת שיתוף, ולא יסתפק באווירת שיתוף כללית.שיתוף כ"מתנה" המותנית במוסר: בית הדין הרבני עשוי לראות בייחוס כוונת שיתוף כמעין מתנה לבן הזוג הלא רשום בה. כאשר ממתנה ניתן לחזור בשל התנהגות מחפירה. כמו כן, בית הדין יכול לפסוק כי כוונת שיתוף נוצרת כאשר בן הזוג מחויב לנישואין ואם בן הזוג השני אינו מחויב, אז הוא למעשה מפר חוזה.משמעות אופרטיביתעבור הצד התובע זכויות שאינן רשומות למשל, מכוח כוונת שיתוף, שיפוץ ומגורים, בית המשפט לענייני משפחה מהווה זירה בטוחה יותר. מנגד, עבור הבעלים הרשום שמבקש למנוע הכרה בזכויות שאינן רשומות, קיים יתרון בבית הדין הרבני.בשל מרוץ הסמכויות, ניתוח הראיות ופתיחת התיק בערכאה המתאימה בטרם יעשה זאת הצד השני מהווים צעד מכריע בתוצאת ההליך כולו.לייעוץ וליווי משפטי בתכנון אסטרטגי ובחירת הערכאה, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

כאשר בן זוג מסרב לשתף פעולה עם מכירת הדירה, הפתרון המשפטי הוא הגשת תביעה ל"פירוק שיתוף". במסגרת תביעה זו, לבית המשפט לענייני משפחה ולבית הדין הרבני יש סמכות לכפות את מכירת הנכס ולקיים כך את הוראות החוק.אין צורך להמתין לקבלת הגט הסופי כדי לדרוש את פירוק השיתוף, וניתן להניע את ההליך כבר עם היווצרות קרע ממשי בין הצדדים.כיצד בית המשפט או בית הדין יכפו את המכירה?1.       זכות קדימה והתמחרות פנימיתככלל, לפני שמוציאים את הדירה לשוק החופשי, תוענק הזדמנות לאחד לכל אחד מבני הזוג לרכוש את חלקו של השני בדירה. שווי הדירה המוסכם יקבע (לרוב באמצעות שמאי מקרקעין), והצדדים יכולים לערוך "התמחרות" ביניהם. מהי התמחרות? הליך שבו צד אחד קונה את זכויות הצד השני ונוטל על עצמו את המשכנתא (בכפוף לאישור הבנק). לביצוע הרכישה נקצב זמן מוגדר ונוקשה (למשל, תוך 60 ימים).2.       מכירה כפויה לצד שלישי המרבה במחיראם בן הזוג המבקש להישאר בדירה אינו מסוגל כלכלית לרכוש את החלק השני בפרק הזמן שנקבע, או אם שני הצדדים אינם מעוניינים לרכוש את הדירה, בית המשפט יורה על מכירת הדירה לצד שלישי המרבה במחיר. התמורה הכספית נטו תתחלק בין בני הזוג בהתאם לאחוזי הבעלות שלהם או בהתאם לפסיקת בית המשפט.3.       מינוי כונס נכסים בבית המשפט או בבית הדין הרבניכאשר בן זוג מתגורר בדירה ואינו משתף פעולה ומסרב לחתום על הסכם מכר ולהציג את הנכס לקונים או לשתף פעולה עם שמאי, בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני יורה על מינוי כונס נכסים (לרוב עורכי הדין של הצדדים או עורך דין חיצוני).כונס הנכסים נכנס בנעליהם של בני הזוג ומקבל סמכות מוחלטת לפרסם את הדירה, לנהל התמחרות ולחתום על הסכם מכר גם ללא חתימתו או הסכמתו של בן הזוג הסרבן. הוצאותיו ושכר טרחתו של כונס הנכסים (לרוב 2%–4% + מע"מ) יושתו על הצדדים.משמעות אופרטיביתסרבנות של אחד מבני הזוג אינה מונעת את מכירת הדירה, אלא מעבירה את הטיפול למסלול של כינוס נכסים ומכירה כפויה בערכאה הנדונה. כדי למנוע עיכובים והוצאות מיותרות של שכר טרחת כונס, מומלץ לנהל את הליך פירוק השיתוף בליווי מקצועי מתחילתו.לייעוץ וליווי משפטי בהליכי פירוק שיתוף וכינוס נכסים בבית המשפט ובבית הדין הרבני, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

נושא פירוק השיתוף בדירת המגורים ורכישת חלקו של השותף הוא אחד התהליכים המורכבים והרגישים ביותר בהליך הגירושין.מהי זכות קדימה בדירת המגורים?על פי סעיף 101 לחוק המקרקעין, כאשר דירת מגורים (או משק חקלאי ובית עסק משותפים) נמצאת בבעלות משותפת של בני זוג, אף אחד מהם אינו רשאי למכור או להעביר את חלקו בנכס לאדם שלישי, אלא אם כן הציע אותו תחילה לבן זוגו. החוק מעניק בכך עדיפות לבן הזוג המעוניין להישאר בדירה, מתוך שאיפה להגן על טובת הילדים ולשמור על יציבות סביבת מגוריהם.האם בן הזוג חייב להציע את הדירה למכירה ראשון בגירושין?התשובה המשפטית משתנה באופן דרמטי בין מכירה חד-צדדית מרצון לבין פירוק שיתוף כפוי במסגרת גירושין:מכירה חד-צדדית מרצון (במהלך הנישואין): אם בן זוג מעוניין למכור את חלקו בלבד בדירה המשותפת לאדם זר, הוא חייב על פי חוק להציע אותו תחילה לבן הזוג השני.פירוק שיתוף כפוי (במסגרת הליך הגירושין): מרגע שהוגשה תביעה משפטית לפירוק שיתוף וניתן צו לפירוק שיתוף, סעיף 101 לחוק המקרקעין מפסיק לחול במובנו הרגיל. פסק דין תקדימי של השופט יהורם שקד מבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב מבהיר כי מרגע שניתן צו שיפוטי לפירוק השיתוף, אין עוד תוקף לדרישה לרכוש את החלק לפי "מחיר שמאות" (הערכת שמאי) בלבד ללא התמחרות.חיוב מכירה לפי שמאות פוגע בזכות הקניין של בן הזוג השני למקסם את שווי הנכס בשוק החופשי. כפי שהסביר השופט שקד, לא ניתן לאפשר לצד אחד להימנע מהשתתפות במכרז, ואז "לטרוף את הקלפים" ולהשוות את המחיר להצעה הגבוהה ביותר מבלי לקחת חלק פעיל בהליך, דבר המרתיע קונים חיצוניים ומוריד את ערך הדירה.כיצד ממומשת זכות הקדימה בפועל בגירושין?כדי לאזן בין זכות הקניין של שני הצדדים, בתי המשפט קובעים כי זכות הקדימה תמומש במסגרת הליך ההתמחרות:השתתפות אקטיבית בהתמחרות: בן הזוג שרוצה לרכוש את הדירה רשאי להשתתף בהליך המכרז (פנימי או חיצוני) כמו כל מציע אחר.זכות השוואת המחיר: כאשר מתקבלת ההצעה הגבוהה ביותר (בין אם מצד שלישי ובין אם במסגרת התמחרות פנימית), עומדת לבן הזוג המבקש לרכוש הזכות להשוות את הצעתו להצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה ובכך לזכות בנכס ולהיות מועדף על פני מציע חיצוני.הזווית ההלכתית בבית הדין הרבני: הגנת דין "בר מצרא"בבתי הדין הרבניים, זכות הקדימה של שותף בנכס מבוססת הלכתית על דין  ("בר מצרא ("בן המצר), הנגזר מהעיקרון המוסרי של "ועשית הישר והטוב". על פי המשפט העברי, שותף קודם לכל קונה חיצוני בקניית חלקו של שותפו בדירה.בתי הדין הרבניים נוטים להעדיף באופן מובהק את בן הזוג המבקש לרכוש את הדירה המשותפת ולהשוות את הצעתו למחיר השוק החופשי. העדפה זו מיושמת בייחוד כאשר בן הזוג המעוניין ברכישה הוא ההורה המשמורן המגדל את הילדים הקטינים, וזאת במטרה למנוע את עקירתם מסביבת המגורים המוכרת להם.דגשים מעשיים ומיסוייםפטור ממס אגב גירושין: על פי חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 4א), העברת זכויות בדירה בין בני זוג אגב הליכי גירושין אינה נחשבת "מכירה". המשמעות היא שהעברת החלק בדירה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, דבר המקל משמעותית על העסקה.התמודדות עם מניפולציות של "קונים פיקטיביים": לעיתים, בן זוג המעוניין להכשיל את הרכישה או לסחוט כספים עלול להציג קונים פיקטיביים שמציעים הצעות מוגזמות כדי לנפח מלאכותית את שווי הדירה. להתמודדות עם טקטיקה זו, מומלץ לעגן מראש בהסכם הגירושין לוחות זמנים נוקשים, חובת הפקדת ערבויות כספיות רציניות על ידי מציעים חיצוניים, וניהול הליך הוגן ושקוף.לייעוץ וליווי משפטי במימוש זכות קדימה, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

לא, החוק והפסיקה בישראל אינם מאפשרים מצב שבו בן משפחה מפונה  ללא פתרון מגורים הולם. החוק מעניק הגנה רחבה ומחמירה להורה המשמורן ולילדים הקטינים כדי להבטיח את קורת הגג שלהם.במצב שבו אין יכולת כלכלית לרכוש את החלק השני בדירה, עומדים לרשות ההורה המשמורן מספר מנגנוני הגנה משפטיים מרכזיים:1.       חובת "מדור חלופי" סעיף 40א לחוק המקרקעיןסעיף 40א לחוק המקרקעין מהווה את המגן העיקרי מפני פינוי מהיר. על פי החוק, בית המשפט לענייני משפחה לא יורה על ביצוע פירוק השיתוף ומכירת הדירה (גם אם אושר עקרונית פירוק השיתוף), אלא אם כן הוכח לו מעל לכל ספק כי נמצא פתרון מגורים חלופי סביר ומתאים לילדים הקטינים ולהורה המתגורר עמם. רק לאחר שיוצג הסדר מגורים מעשי (כגון דירה שכורה מתאימה למשך תקופה מוגדרת), יתאפשר ביצוע המכירה.2.       צו למדור ספציפי בבית הדין הרבניאם הליכי הרכוש מתנהלים בבית הדין הרבני, עומד כלי הגנה המכונה "מדור ספציפי". על פי הדין העברי, קיימת חובה לספק לאישה מדור (קורת גג) כחלק מחובת המזונות כלפיה. הגשת תביעה למדור ספציפי בבית הדין הרבני (במסגרת תביעת מזונות או שלום בית) בטרם הוגשה תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט למשפחה, מאפשרת לקבל צו המורה כי ההורה המשמורן והילדים ימשיכו להתגורר ספציפית בדירת המגורים הזו. צו כזה מעכב ומקפיא את האפשרות למכור את הבית, לעיתים למשך זמן רב.3.       השתתפות בן הזוג בעלויות השכירות (דמי מדור)אם לא יהיה מנוס ממכירת הדירה בשוק החופשי לצד שלישי, בן הזוג יהיה מחויב להשתתף באופן אקטיבי בעלויות המגורים החדשות של הילדים. במסגרת תשלום מזונות הילדים, בית המשפט יחייב ברכיב "מדור" (השתתפות בשכר דירה חלופי ובאחזקת מדור). כספים אלו, יחד עם התמורה המגיעה ממכירת הדירה (לאחר כיסוי משכנתאות וחובות משותפים), מאפשרים לשכור דירה חלופית סבירה.4.       הגנה מיוחדת במקרה של ילד עם צרכים מיוחדיםבתי המשפט מגלים רגישות במקרים שבהם מעורבים ילדים עם מוגבלויות או צרכים מיוחדים, הזקוקים באופן קריטי ליציבות סביבתית. בפסקי דין מנחים (כגון פסק דינו של השופט אסף זגורי תלה"מ 14967-07-19), עשה בית המשפט שימוש בסמכותו לפי סעיף 8(2) לחוק יחסי ממון וקבע איזון משאבים בלתי שוויוני לטובת האם המגדלת ילד על הרצף האוטיסטי. באותו מקרה, נקבע כי האם תקבל 70% משווי דירת המגורים המשותפת והאב 30% בלבד – חלוקה שנועדה לאפשר לאם לרכוש את חלקו המופחת של האב (באמצעות נטילת משכנתא או קיזוז זכויות), כדי למנוע את טלטולו של הילד מסביבתו המוכרת.משמעות אופרטיביתהחוק אינו מאפשר להוציא ילדים מביתם ללא הבטחת קורת גג חלופית בטוחה ויציבה. ניהול נכון של סוגיית המדור ועיכוב פירוק השיתוף מאפשרים להגן על טובת הקטינים ולהגיע לפתרון מגורים מוסדר.לייעוץ וליווי משפטי בהגנה על זכויות המדור ועיכוב פירוק שיתוף, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

כאשר בן זוג ממשיך להתגורר בדירה המשותפת בבלעדיות ומסרב לשלם את חלקו במשכנתא, מדובר בסיטואציה כלכלית ומשפטית המעמידה את הנכס בסכנת פיגורים מול הבנק. עם זאת, הפסיקה ומערכת החוק בישראל מעניקות פתרונות וכלים ברורים להתמודדות עם מצב זה:1.       התחשבנות וקיזוז כספי (Offsetting)כאשר בן זוג נאלץ לשאת בתשלומי המשכנתא במלואם כדי למנוע פיגורים וצבירת ריביות, עומדת לו זכות מלאה לקבלת החזר על חלקו של הצד שלא שילם.החזר תשלומים בפסיקה: בפסיקת בתי המשפט לענייני משפחה נקבע כי בן זוג שאינו משלם את חלקו בהלוואת המשכנתא המשותפת מחויב להשיב לצד השני מחצית מהתשלומים ששולמו בפועל.מנגנון הקיזוז: החזר זה מיושם באמצעות התחשבנות וקיזוז. עריכת תחשיב כלכלי מקיף של כלל הנכסים והחובות המשותפים לפני ביצוע התשלום הסופי על הדירה. מנגנון זה מאפשר לנכות את החובות האישיים של בן הזוג (ובכללם חלקו שלא שולם במשכנתא) ישירות מתוך חלקו ביתרת שווי הדירה או במסגרת איזון המשאבים הכללי.2.       כפיית מכירה, מינוי כונס נכסים ותביעת נזקיםבמצבים שבהם בן הזוג נשאר בדירה ואינו משתף פעולה עם מכירתה (למשל על ידי מניעת כניסת שמאים או סירוב לחתום על מסמכים) ואינו משלם את חובותיו, הפתרון המשפטי היעיל הוא תביעה לפירוק שיתוף.כניסה בנעלי הבעלים: אם בן הזוג מכשיל את העסקה, בית המשפט ימנה כונס נכסים מטעמו, אשר מוסמך לפרסם את הדירה, להציג אותה לקונים ולחתום על חוזה המכר בשם בן הזוג הסרבן. במקביל להליכי המכר, ניתן ליזום הליכי גבייה כדי לקזז ישירות מחלקו של בן הזוג בנכס את הנזקים הכספיים ואת הוצאות הכינוס שנגרמו עקב העיכוב והתנהלותו החד-צדדית.3.       הסדרת המשכנתא בהסכמי גירושין ופירודבני זוג רבים מעדיפים לפתור את סוגיית המשכנתא בהסכמה כדי לנתק את התלות הכלכלית ביניהם. במסגרת הסכמי פירוד או גירושין, נפוץ לקבוע מנגנון שבו צד אחד לוקח על עצמו באופן בלעדי את מלוא יתרת כיסוי המשכנתא (או שהדירה נמכרת והמשכנתא מסולקת ישירות מהתמורה), באופן שזכויותיו של הצד השני בנכס או בחלקו מתקבלות כשהן נקיות לחלוטין מכל חוב או שעבוד.משמעות אופרטיביתלכן, כל תשלום שיתבצע במקום בן הזוג אשר נותר בדירה ואינו משלם משכנתא יתועד ויצבר כחוב כספי, שייגבה או יקוזז במלואו בעת פירוק השיתוף וחלוקת התמורה ממכירת הדירה.לייעוץ וליווי משפטי בגביית החזרי משכנתא, קיזוז חובות וניהול פירוק שיתוף, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

כן, החלפת מנעולים באופן חד-צדדי מהווה מניעת שימוש אקטיבית ומבססת זכאות לדמי שימוש ראויים.החלפת מנעולים בדירת מגורים משותפת הרשומה על שם שני בני הזוג (או דירה המהווה רכוש משותף) מוגדרת כעשיית דין עצמית אסורה. מהלך כזה פוגע באופן קשה בסיכוייו של הצד המונע לטעון ל"שלום בית", שכן הוא מעיד באופן פיזי ואקטיבי על רצון להפרדת מגורים מוחלטת ומניעת כניסת השותף השני.לעניין הזכאות לדמי שימוש ראויים, החלפת המנעולים מהווה נקודת מפנה דרמטית המבוססת על העקרונות הבאים:מניעת שימוש אקטיביתעל פי הלכת זרקא (ע"א 1492/90), הכלל המנחה הוא ששותף זכאי לדמי שימוש ראויים מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין רק כאשר השותף השני עושה שימוש בלעדי בנכס באופן המונע ממנו לעשות כן. נטל השכנוע להוכיח כי נמנע השימוש בנכס מוטל על הצד שעזב ותובע את דמי השימוש.בעוד שעזיבת הבית כשלעצמה יכולה להתפרש לעיתים כעזיבה מרצון, החלפת מנעול הוכחה למניעת שימוש אקטיבית. ברגע שבן הזוג שנשאר בדירה מחליף מנעולים באופן חד-צדדי, אין מדובר עוד בעזיבה מרצון אלא במניעת כניסה פיזית לנכס. מועד זה נחשב למועד גיבוש עילת התביעה, שממנו ואילך זכאי הצד המודר לתבוע דמי שימוש ראויים בגובה מחצית משווי השכירות הריאלי של הבית.שאלת האשם והעזיבה מרצוןבעבר נהגו בתי המשפט לבחון את "שאלת האשם" ופסקו דמי שימוש רק אם נמצאה עילה מוצדקת לעזיבת הבית. אולם, בפסיקה המודרנית (כגון בע"מ 9126/05 של השופט רובינשטיין), ובהשפעת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נקבע כי שאלת ה"אשם" אינה רלוונטית עוד, ודי בקיומו של סכסוך ממשי שאינו מאפשר מגורים משותפים כדי לבסס עילה להפרדת המגורים. נקבע כי עזיבת הבית עקב משבר אינה מעידה כשלעצמה על מחילה או ויתור על דמי שימוש ראויים מעתה ועד עולם, שכן עזיבת הבית אינה עילה להפסד זכויות קניניות בו.החריג: הרחקה בצו שיפוטי (צו הגנה)הפסיקה קובעת חריג לזכאות: שותף שהורחק מהדירה המשותפת בצו הגנה או צו הרחקה שיפוטי מוצדק על רקע אלימות שהוכחה אינו זכאי לדמי שימוש ראויים עבור תקופת ההרחקה. הרציונל הוא שאין להעניק סעד כספי למי שמעשיו הובילו להרחקתו.עיתוי הגשת התביעה והסכמה בשתיקהעיכוב ממושך בהגשת תביעה לפירוק שיתוף או לדרישת דמי שימוש עלול להתפרש כהסכמה משתמעת (בשתיקה) לשימוש בנכס ללא תמורה, ולפיכך בדרך כלל החיוב מתחיל רק ממועד הגשת התביעה בפועל ולא רטרואקטיבית ממועד העזיבה. עם זאת, במקרה של החלפת מנעול חד-צדדית, מועד ההחלפה עצמו הוא זה שמגבש את עילת התביעה הקניינית באופן מיידי וממנו ניתן לדרוש את החיוב.משמעות אופרטיביתהחלפת מנעולים חד-צדדית מייצרת זכאות מיידית לדמי שימוש ראויים. תיעוד מועד החלפת המנעול ופנייה מיידית בדרישה בכתב או בהגשת תביעה מונעים טענה ל"הסכמה בשתיקה" ומבטיחים את זכויות הצד שנושל מהנכס.לייעוץ וליווי משפטי בתביעות דמי שימוש ראויים, הגנה על זכויות קנייניות וניהול הליכי פירוק שיתוף, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

הליך פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני זוג במהלך גירושין מתבצע בפועל במספר שלבים מוגדרים, מהיוזמה הראשונית ועד לחלוקת כספי התמורה:1.       שלב "יישוב סכסוך" והגשת התביעהחובת פתיחת הליך מקדים: לפני שניתן להגיש תביעה משפטית, בני הזוג מחויבים לפתוח הליך "יישוב סכסוך" המנוהל ביחידת הסיוע.חלון הגשת התביעות: במידה וההליך לא מסתיים בהסכם, לצד שפתח את התיק ישנו חלון זמנים מוגדר של 15 ימים להגיש את תביעותיו לערכאה המועדפת עליו.הגשת תביעה לפירוק שיתוף: התביעה מוגשת מכוח סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. אין חובה להמתין למתן הגט הפורמלי כדי להגיש תביעה זו, וניתן להניע את ההליך עם היווצרות קרע בלתי הפיך.2.       בחינת התנאים ושיקול דעת בית המשפטשלילת אישור אוטומטי: בית המשפט אינו מעניק צו פירוק שיתוף באופן אוטומטי, אלא בוחן תחילה את עמדות שני הצדדים וסוגיות מורכבות.הבטחת מדור לקטינים (סעיף 40א): המחסום המרכזי בפני פירוק מידי הוא חובת בית המשפט לוודא כי נמצא פתרון מגורים חלופי סביר ומתאים לילדים הקטינים ולהורה המשמורן המתגורר עמם. המכירה לא תבוצע בפועל עד להצגת הסדר מגורים מעשי (כגון דירה שכורה מתאימה לתקופה מוגדרת).עיכוב מול זרז משפטי: בית המשפט ישקול עיכוב לצורך איזון משאבים כולל, קיומו של הסכם אחר, או טענות לחוסר תום לב. עם זאת, אם ההתדיינות הכללית צפויה להיות ארוכה, בית המשפט עשוי להורות על פירוק שיתוף מהיר כבר בשלב מקדמי כדי להסיר אבן נגף בדרך לפתרון שאר המחלוקות.3.       מתן הצו והערכת שווי הדירהמתן צו פירוק שיתוף: לאחר מעבר המשוכות, בית המשפט מוציא "צו לפירוק שיתוף". מאחר שדירת מגורים אינה נכס שניתן לחלוקה פיזית ("בעין"), הפירוק מבוצע בדרך של מכירה.מינוי שמאי מקרקעין: בית המשפט ימנה שמאי מקרקעין כדי לקבוע את שווי השוק האובייקטיבי והריאלי של הדירה.4.       שלב ההתמחרות הפנימית ומימוש "זכות קדימה"זכות קדימה והצעה ראשונית: טרם הוצאת הדירה לשוק החופשי, תוענק לשני בני הזוג הזדמנות לרכוש את חלקו של השני בנכס.ביטול רכישה אוטומטית לפי שמאות: מרגע שניתן צו שיפוטי לפירוק, סעיף 101 לחוק המקרקעין אינו מאפשר עוד רכישה חד-צדדית של החלק של השני לפי הערכת שמאי בלבד. כפיית מכירה ללא התמחרות פוגעת בזכות הקניין של הצד השני למקסם את מחיר הנכס.הליך ההתמחרות בפועל: מימוש זכות הקדימה מבוצע במסגרת הליך ההתמחרות (פנימי או חיצוני). בן הזוג המעוניין ברכישה משתתף בהתמחרות באופן אקטיבי. במידה ומתקבלת ההצעה הגבוהה ביותר מצד ג', עומדת לבן הזוג הזכות להשוות את הצעתו להצעה זו ולזכות בנכס. בית המשפט קוצב לוחות זמנים נוקשים להסדרת המימון והרכישה.5.       מכירה כפויה ומינוי כונס נכסיםמכירה בשוק החופשי: אם בני הזוג אינם מעוניינים או אינם מסוגלים כלכלית לרכוש את הנכס זה מזה, הדירה תוצא למכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר.מינוי כונס נכסים במקרה של סרבנות: אם אחד מבני הזוג מתגורר בדירה, אינו משתף פעולה, מסרב לאפשר כניסת שמאים, או מסרב לחתום על מסמכים, בית המשפט ימנה כונס נכסים (לרוב עורכי הדין של הצדדים או גורם חיצוני).סמכויות הכונס ושכר טרחה: כונס הנכסים מקבל סמכות מוחלטת להיכנס בנעלי בני הזוג, לפרסם את הדירה, לנהל את המכרז ולחתום על חוזה המכר ללא צורך בהסכמת בן הזוג הסרבן. עלויות הכינוס ושכר הטרחה (לרוב בגובה 2%–4% + מע"מ) יושתו על הצדדים וינוכו מתמורת המכירה.6.       התחשבנות, קיזוזים וחלוקת הכסףחלוקת התמורה: התמורה שתתקבל ממכירת הנכס תחולק בין בני הזוג לפי אחוזי הבעלות הרשומים שלהם (לרוב 50% לכל אחד או בהתאם לרישום בטאבו).מנגנון הקיזוז וההתחשבנות הפיננסית: לפני העברת הכסף לידי הצדדים, נערכת התחשבנות כלכלית מקיפה שבה ניתן לקזז ולנכות חובות ואיזונים שונים ישירות מתוך חלקו של בן הזוג בתמורה:קיזוז תשלומי משכנתא: אם צד אחד נשא לבדו בתשלומי המשכנתא המשותפת ממועד הקרע כדי למנוע פיגורים, הוא זכאי לקבל החזר של מחצית מהתשלומים ששילם בפועל, והחזר זה יקוזז ישירות מחלקו של הצד הסרבן.קיזוז נזקים והוצאות: ניתן לקזז ישירות מחלקו של בן הזוג המפר נזקים כספיים והוצאות כינוס שנגרמו עקב עיכוב המכירה והתנהלותו החד-צדדית.דמי איזון ומס: יבוצעו התאמות כספיות של דמי איזון מתוך איזון המשאבים הכללי.קבלת הכסף נטו: לאחר ביצוע כלל הניכויים, הקיזוזים וסילוק יתרת המשכנתא המשותפת מול הבנק, הכספים הנותרים מועברים לידי בני הזוג באופן סופי.משמעות אופרטיביתפירוק שיתוף בדירה הוא הליך מובנה ומדורג. גם כאשר קיימת סרבנות או חוסר שיתוף פעולה מצד אחד מבני הזוג,  יש מה לעשות כדי  להביא למכירת הדירה ולהבטיח את קבלת הכסף לאחר ביצוע כל הקיזוזים הנדרשים.לייעוץ וליווי משפטי בהגשת תביעות לפירוק שיתוף, ייצוג בהליכי התמחרות וכינוס נכסים, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

כונס נכסים בגירושין: מתי זה קורה, כמה זה עולה ולמה כדאי להימנע מזה?מינוי כונס נכסים למכירת דירת מגורים במהלך גירושין הוא המוצא האחרון של בית המשפט כאשר בני הזוג אינם מצליחים להגיע להסכמות בעצמם או לשתף פעולה במכירת הנכס.1.       מתי בית המשפט ממנה כונס נכסים?מינוי כונס נכסים מתרחש בדרך כלל באחד התרחישים הבאים:סרבנות וחוסר שיתוף פעולה: בן זוג אחד מסרב למכור את הדירה, מסרב לחתום על מסמכים, אינו מאפשר לשמאי או לקונים פוטנציאליים להיכנס לנכס, או מעכב את ההליך באופן אקטיבי.חוסר אמון מוחלט בין הצדדים: בני הזוג אינם מסוגלים לתקשר או להסכים על מחיר הדירה, על זהות השמאי, על משרד התיווך או על תנאי העסקה.אי-עמידה בלוחות זמנים: בני הזוג קיבלו ארכה למכור את הדירה באופן עצמאי אך לא הצליחו לעשות כן בפרק הזמן שקצב בית המשפט.2.       איך עובד הליך הכינוס בפועל?ברגע שבית המשפט מוציא צו לכינוס נכסים (לרוב ממונים עורכי הדין של שני הצדדים ככונסים משותפים, או ממונה כונס חיצוני ניטרלי):העברת סמכויות: הסמכות למכירת הדירה עוברת במלואה לידי הכונס. הוא נכנס בנעלי בני הזוג ואינו זקוק עוד להסכמתם או לחתימתם.פרסום ומכרז: הכונס מפרסם את הדירה למכירה, מקבל הצעות ממציעים, מנהל התמחרות שקופה בין הקונים וחותם על חוזה המכר.אישור בית המשפט: העסקה מובאת לאישור סופי של בית המשפט, ולאחר מכן הכונס דואג לחלוקת הכספים ולפדיון המשכנתא.3.       כמה זה עולה? (שכר טרחת כונס נכסים)החיסרון הכלכלי הבולט ביותר במינוי כונס נכסים הוא העלות הנגבית ישירות מהתמורה של מכירת הדירה:גובה שכר הטרחה: שכר טרחת הכונס נטען בדרך כלל בטווח של 2% עד 4% בצרוף מע"מ משווי מכירת הנכס (בהתאם לתקנות ולפסיקת בית המשפט).מי נושא בעלות? שכר הטרחה מנוכה ישירות מתוך כספי התמורה המתקבלים ממכירת הדירה לפני חלוקתם לבני הזוג.4.       למה מומלץ מאוד להימנע מכינוס נכסים?על אף שכינוס נכסים פותר ללא ספק את המבוי הסתום ומבטיח את מכירת הדירה, מומלץ לעשות כל מאמץ להימנע ממנו מחרש הסיבות הבאות:הפסד כספי ניכר: תשלום שכר טרחת הכונס (עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר) מפחית באופן ישיר את הסכום הנקי שנשאר בידי בני הזוג.אובדן שליטה על העסקה: בני הזוג מאבדים את היכולת לקבוע את זהות הקונה, את העיתוי המדויק או את התנאים הנלווים, שכן הכונס פועל למקסם את המחיר בלוח זמנים מוגדר.הוצאות נלוות נוספות: הליך כינוס כרוך לעיתים בעלויות נוספות כגון פרסומים בעיתונים, שמאויות חוזרות והוצאות משפטיות נלוות.משמעות אופרטיביתכינוס נכסים הוא כלי משפטי יעיל במיוחד לפירוק שיתוף אך כרוך בעלויות גבוהות. הדרך הנכונה והרווחית ביותר היא להגיע להסכמה דיונית ובכך לחסוך את עלויות הכינוס ולהותיר את מירב כספי התמורה בידי הצדדים.לייעוץ וליווי משפטי בהליכי פירוק שיתוף,  ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.

מדוע מומלץ להסתייע בעורכת דין מנוסה בפירוק שיתוף:1.       ניווט טקטי ב"מרוץ הסמכויות"ניתוח נכון של הראיות ופתיחת התיק בערכאה המתאימה ביותר בטרם יעשה זאת הצד השני מהווים צעד מכריע בתוצאת ההליך כולו. היוועצות צמודה עם בעלת מקצוע מנוסה כבר בשלב ההתחלתי, מיד עם הבשלת המחשבות על הגירושין, היא קריטית כדי לא לאבד יתרון אסטרטגי זה.2.       הגנה מפני התמחרות בחוסר תום לבהגנה מפני הצגת "קונים פיקטיביים" המציעים הצעות מוגזמות כדי לנפח מלאכותית את שווי הבית ולאלץ את הצד השני להשוות את ההצעה למחיר לא ריאלי.3.       מניעת הידרדרות לכינוס נכסים כפוי ויקרסרבנות של אחד מבני הזוג (כמו סירוב לפנות את הדירה, לחתום על מסמכים או לאפשר לשמאים וקונים להיכנס) אינה מונעת את המכירה, אלא מעבירה את הטיפול למסלול כפוי של כינוס נכסים. מדובר בהליך יקר שבו הוצאות ושכר טרחת כונס הנכסים (העומדים לרוב על 2% עד 4% בתוספת מע"מ משווי הדירה כולה) מושתים על הצדדים ומנוכים ישירות מהתמורה. ליווי מקצועי מתחילת ההליך מסייע למנוע עיכובים מיותרים ולפתור את המחלוקות בדרכים שימנעו את עלויות הכינוס הכפוי ואת אובדן השליטה המלא על תנאי המכירה.4.       שמירה על זכות הקדימה וניסוח חוזים מוגניםבמקרים שבהם קיים רצון לרכוש את חלקו של בן הזוג בדירה כדי לשמור על יציבות הילדים, יש לפעול בלוחות זמנים קצרים ונוקשים לגיוס הון ואישור משכנתא. עורכת דין מנוסה תפעל לעגן את זכות הקדימה בהסכם או בהחלטה שיפוטית, ותנסח הסכם רכישה הכולל לוחות זמנים ריאליים וסנקציות על איחור בפינוי, ובכך תמנע חשיפה לסחטנות כלכלית מתמשכת והפרת חוזה מול הבנקים.5.       ביצוע התחשבנות פיננסית מקיפה וקיזוז חובותרכישת הנכס או מכירתו מאפשרת לבצע התחשבנות כוללת של כלל הנכסים והחובות המשותפים. עורכת דין מנוסה תדע לערוך תחשיב כלכלי מקיף וליזום הליכי גבייה וקיזוז ישירות מתוך התמורה הסופית, כגון קיזוז חובותיו האישיים של הצד השני, קיזוז חלקו בתשלומי משכנתא שלא שילם, או קיזוז נזקים כספיים שנגרמו עקב עיכוביו החד-צדדיים.משמעות אופרטיביתפירוק שיתוף ללא ייצוג חושף את בעלי הנכס לסיכונים פיננסיים. ייצוג מקצועי ומנוסה מבטיח שהזכויות יישמרו במלואן, תוך מיקסום המשאבים הכספיים שיישארו בידי הצדדים לצורך יציאה לדרך חדשה.לייעוץ וליווי משפטי בהליכי פירוק שיתוף, ניהול מרוץ הסמכויות והגנה על הזכויות הפיננסיות בדירת המגורים, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום. סיכום ומסקנות משפטיותמכירת דירת המגורים וחלוקת תמורתה יבטיחו לך התחלה חדשה ונקיה. ניהול נכון של ההליך, יכול לחסוך זמן כסף כך שתוכלו להתחיל פרק חדש ונקי בשקט. לכן, עדיף לקבל ליווי משפטי שוטף לאורך כל שלבי ההליך.לייעוץ, ניתוח משפטי וייצוג בהליכי פירוק שיתוף, דמי שימוש ואיזון משאבים, ניתן לפנות למשרד עורכת דין לענייני משפחה בפתח תקווה, בעלת ניסיון של 20 שנה בתחום.